摘要：
在房地产行业遭遇重大调整之下，有的企业销售下滑，有的企业甚至爆雷破产。对于幸存者来说，尤其是央企，在经过前几年的突围后，也进入精简阶段。今年2月份以来，招商蛇口、华润置地、中交... 在房地产行业遭遇重大调整之下，有的企业销售下滑，有的企业甚至爆雷破产。对于幸存者来说，尤其是央企，在经过前几年的突围后，也进入精简阶段。今年2月份以来，招商蛇口、华润置地、中交地产等央企均对组织架构进行调整，大方向是合并或取消部分区域公司或城市公司，通过内部变革向管理要效益。
开年组织架构调整是房企的常规动作，但是地产央企的集中变革、区域层面的明显收缩，也释放出一种信号。
在这场持久的调整中，央企也难以独善其身，除了重要区域继续深耕外，精简业绩较差的局域，提高效率、节约成本、降低风险也是稳步发展、安全生存的路径。
中交地产、招商蛇口、华润置地都进行架构调整
今年春节后，中交地产进行了组织架构调整，撤销了7个区域公司，由集团总部直管城市公司，16个城市公司变为9个。
全部撤销区域公司，由***管控变为两级，这样的调整尺度堪称较大。对于直接取消区域公司的原因，中交地产未给记者回复。
但是，缩减区域公司却是近几年来各大房企组织架构调整的重要方向，尤其是这一轮地产央企的调整。中指研究院企业研究总监刘水认为，房企销售放缓，积极进行架构调整，以更加扁平化、专业化、平台化的组织形式降本增效，是房企跟随市场趋势，主动求变，不断以崭新发展状态适应环境变化的重要表现。
无独有偶。2月初，招商蛇口的七大区域合并为五大区域。在此之前，招商蛇口有七大区域公司，涉及华北区域、华东区域、江南区域、华中区域、西南区域、华南区域、深圳区域。经过调整，深圳区域和华南区域合并成新区，华中区域、西南区域则被撤销并入其他区域。
众所周知，在房地产下行周期，中西部区域销售首当其冲受到影响，也成为房企最先“动刀”区域。同一时间段，华润置地的组织架构调整，也是这个逻辑。
华润置地在2月初进行了组织架构的重大调整，将原有的七大区重组为五大区，28个片区公司合并为20个片区公司。在此次区域调整中，华润置地的华北大区与东北大区进行了合并，成立新的北方大区，并取消华中大区。据华润置地1月份的销售简报显示，已经变为五个大区，分别为深圳大区、华南大区、中西部大区、华东大区、北方大区。
以业绩为导向，华润置地砍掉了业绩不好的华中大区，将东北大区与其他大区合并。在华润置地披露的2023年12月份销售简报中，签约金额排在前三位的是华东大区、华北大区、华西大区，原华中大区、原东北大区排在最后两名。而在2023年全年，这两个区域也是销售垫底。
此外，中国金茂在去年年底进行的组织架构变革，将原华东区域和苏皖区域及其下属单位进行合并，组成新华东区域。调整后，公司由原来的六大区域变为五大区域。
区域公司或城市公司的优化与重组，目的是为了聚焦、深耕。如今，房地产行业已经发生翻天覆地的变化，从规模扩张到聚焦深耕核心城市、核心区域、核心板块。
“房企通过合并、拆分等调整区域架构，优化区域管理，提升管理效能。”刘水表示，一方面，部分企业通过区域合并集中优势***，打造强势组织，如招商蛇口、华润置地等均为此类调整。另一方面，部分企业也会通过区域拆分、布局，加强区域优势，强化重点区域深耕。
组织架构调整背后的业务聚焦
从这一轮组织架构调整中可以看出，除了地产开发业务更加聚焦外，代建业务依然是房企布局的重要方向。
绿城中国在今年的组织架构调整中，其西南区域被绿城管理西南区域合并了，原绿城中国东北区域总经理朱玉钢调任总经理。绿城中国西南区域地产业务存在感降低，被取消或合并都在情理之中，但被代建平台吞掉，让市场稍为震惊。众所周知，绿城管理是代建领域老大，绿城中国通过组织架构变更，取消没有潜力的开发业务平台，发展更有潜力的代建业务，也是破局之举。
此外，招商蛇口成立了“招商建管”，进军代建产业。出险房企融创也官宣成立代建平台。
2021年以来，房企纷纷成立代建平台。2023年，代建赛道继续扩容，如上坤地产正式开辟共建管理新赛道，滨江集团重启代建航道，原世茂执行总裁吕翼成立了璀璨管理。据中指研究院统计，目前，已超90家企业涉足代建领域，企业数量大幅增加直接导致规模大幅提升。
代建赛道已经进入白热化竞争阶段。与传统房地产开发相比，代建业务几乎不涉及投资，属于低投入、低风险的行业，抗周期效果明显，成为房企竞相涌入的赛道，业务增速较快。
中指研究院统计，2023年，代建企业代建项目新签约建筑面积预计为1.73亿平方米，较2022年大幅增长56.3%。另据克而瑞监测，2023年全年累计中标代建项目达357个，2021年和2022年分别为140个和238个，超2022年50%。
房地产行业的未来之路仍然曲折，对于房企来说，选择抗风险能力强的区域、城市和业务都是必要选择，而通过组织架构的调整，实现区域***整合、业务聚焦，也是倒逼企业自身实现降本提效。
