摘要：
2月15日，克而瑞地产发布的报告显示，未来三年物管行业规模整体平稳，行业重回“微利+现金流”模式。 报告称，2023年-2026年，预估物管行业营收规模或将由38396亿元... 2月15日，克而瑞地产发布的报告显示，未来三年物管行业规模整体平稳，行业重回“微利+现金流”模式。
报告称，2023年-2026年，预估物管行业营收规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元，未来3年物管行业营收增量约5000亿元，年均增速在3%-5%之间。其中，基础服务营收规模净增长约2565亿元，增值服务营收规模净增长约2412亿元。
基础服务增量来源新建增量和存量社会化。未来3年，物管行业基础服务营收增量约2565亿元。其中，新建产业园、住宅等业态项目所拉动的基础服务营收增量约1481亿元，占比58%。
2020年时物业板块迎来高光时刻，资本市场给予较高估值，但受地产行业牵连，物业板块整体估值水平大幅下滑，物企战略重心转向有质量的增长，与此同时行业进入“微利”模式。典型头部及第三方物企净利率在5%-10%之间。聚焦行业内管理能力更优的上市物企，2023年上半年，典型头部及第三方物企毛利率普遍低于20%，净利率大都在5%-10%之间，同样意味着物管行业已进入“微利”模式。随着物业费收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高，净利率或将持续下滑。
首先，聚焦在管面积所反映的规模基数，2023年上半年，头部物企在管面积均值高达5.1亿平方米，腰部物企在管面积均值1.8亿平方米，腰部与头部物企的规模基数差距明显。
其次，从储备面积所反映的储备转化能力来看。2023年上半年，头部物企储备面积均值多达3.1亿平方米，腰部物企储备面积均值0.7亿平方米，说明腰部与头部物企储备转化能力同样差距明显。
最后，基于新增第三方在管面积、剩余并购金额两方面指标衡量企业拓展能力。2023年上半年，头部物企新增第三方在管面积均值2681万平方米，腰部物企新增第三方在管面积均值低至338万平方米；头部物企剩余并购金额均值19亿元，腰部物企剩余并购金额均值5.9亿元，直观反映腰部与头部物企投拓能力存在较大差距。
受地产关联方持续暴雷、应收账款难以收回、大额计提减值准备等多方面因素影响，2023年，物管行业筑底盘整，上市物企PE均值约11.3倍。
报告预计，2024年仍将是盘整年，上市物企平均估值或将在一定区间范围内窄幅波动。随着行业不利因素有序出清，2025、2026年上市物企平均估值有望缓慢回升。
